【宅建業法②】宅建業の免許│免許の基本的な知識を勉強しよう

宅建業を営むには免許が必要です。

この記事では、宅建業の免許について勉強していきましょう。

覚えることが多くて大変ですが、一つ一つ意味を理解しながら進めば必ず覚えられます。

宅建業の免許の種類

宅建業の免許には2種類あります。

• 都道府県知事免許
• 国土交通大臣免許

なお、免許を交付する都道府県知事と国土交通大臣のことを免許権者といいます。

どちらの免許も有効期間は5年で、免許を取得すると全国で宅建業を営むことができます。

都道府県知事免許を受ける場合

都道府県知事免許は、大阪府のみ、東京都のみ…など事務所が1つの都道府県のみにある場合に受けます。

例え複数の事務所があったとしても、1つの都道府県のみにあるのなら、都道府県知事免許になります。

国土交通大臣免許を受ける場合

国土交通大臣免許は、事務所が2つ以上の都道府県にある場合に受ける免許です。

都道府県をまたがると、1人の都道府県知事だけでは管轄できないので、国土交通大臣が免許を交付します。

また、国土交通大臣が免許を交付した場合、免許申請書の写し及び一定の事項を、主たる事務所を管轄する都道府県知事に提供されます。

免許の申請について

欠格要件（※後述）に該当しないのであれば、免許権者は免許証を交付します。

申請の場合は、各都道府県知事もしくは国（地方整備局）に直接申請をします。

免許権者は、免許証の交付や更新のタイミングで、免許を与えることに条件をつけることもできます。

免許証の条件について

免許権者は免許に条件をつけることができますが、好き勝手に条件をつけられるわけではありません。

• 必要最小限のものに限り
• 不当な義務を課すものであってはならない

と決まっています。

免許の更新について

有効期間が満了しても、なお宅建業者として宅建業を営む場合には免許の更新が必要です。

更新のための申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間にしなければいけません。

更新後の免許の有効期間は、従前（もともと）の免許の有効期間満了日の翌日から5年間です。

更新申請をしたのに免許が間に合わなかった場合

きちんと期間内に更新申請をしたにもかかわらず、満了日にまだ新しい免許が交付されていないことがあります。

その場合は、有効期間の満了日かや新しい免許が交付されるまでの間、従前（有効期間の過ぎた）の免許が効力を持ちます。

そして、新しく交付された免許の有効期間は、従前（有効期間の過ぎた）の免許の有効期間満了日の翌日から5年間です。

宅建業者名簿について

宅建業者として免許が交付された場合、宅建業者名簿に重要事項が登載されます。

宅建業者名簿に登載される事項

• 免許証番号・免許年月日
• 商号・名称
• 法人の場合、役員の氏名と政令で定める使用人の氏名
• 個人の場合、その者の氏名と政令で定める使用人の氏名
• 事務所の名称・所在地
• 他に事業を行っているときは、その事業の種類
• 取引一任代理等について、国土交通大臣の認可を受けているときは、その旨と認可の年月日
• 指示または業務停止の処分を受けたことがある場合は、その処分の年月日と内容

• 氏名はすべて旧姓併記が可能

宅建業者名簿の閲覧制度

宅建業者名簿は、国土交通大臣や都道府県知事のところに備えつけられていて、一般の人が閲覧することができます。

また、免許申請時の提出書類も閲覧の対象となります。

免許申請時の提出書類とは

事務所の写真

事務所が独立した形態（他の会社と混在していないか等）を保っているかを確認するために提出します。

事務所の権原に関する書面

事務所を合法的に使用できるかを確認します。（例：自社ビルなら登記事項証明書、借りているなら賃貸借契約書のコピーなど）

身分証明書

破産者でないことを証明するために提出します。

登記されていないことの証明書

成年被後見人や被保佐人でないことを証明するために提出します。

​略歴書

申請者や役員、政令で定める使用人（支店長など）の経歴を確認します。

専任の宅地建物取引士設置証明書

事務所に規定の人数の「専任の宅建士」がいることを証明します。

​専任の宅建士の宅建士証のコピー

専任の宅建士が有効な資格を持っているか確認します。

誓約書

申請者や役員などが「欠格事由（免許をもらえない条件）」に該当しないことを誓約します。

財産に関する調書（個人の場合）

事業を始めるための財産的基礎があるかを確認します。

貸借対照表及び損益計算書（法人の場合）

同様に、法人の財産状況を確認します。

個人のプライバシー保護の観点から、専任の宅建士の氏名や役員等の住所・電話番号・生年月日、免許欠格要件に該当しないことの誓約書などは閲覧対象から除外されています。

免許の変更の届出について

宅建業者は以下の内容に変更があった場合は、30日以内に変更事項を記載した届出書を、免許権者に提出する必要があります。

• 商号・名称
• 法人の場合、役員の氏名と政令で定める使用人の氏名
• 個人の場合、その者の氏名と政令で定める使用人の氏名
• 事務所の名称・所在地
• 専任の宅建士の氏名

• 氏名はすべて旧姓併記で申請が可能

このことを、変更の届出といいます。変更の届出は直接免許権者に行います。

よくある間違いとして、他に行っている事業が変更になった場合も変更の届出が必要だと勘違いする人がいます。

兼業は申請時こそ申告が必要ですが、途中で事業が変わっても変更の届出は必要ありません。

免許証について

免許証の一定の記載事項に変更が生じた場合は、先程の項目の「変更の届出」と一緒に、免許証の書換え交付の申請をしなければいけません。

具体的には以下の内容に変更があった場合です。

• 商号または名称
• 代表者氏名
• 主たる事務所の所在地

また、免許証を亡失（なくしたり）、破損したときは遅滞なく免許証の再交付申請が必要です。

さらに、以下にあてはまる場合には免許証を返納しなくてはいけません。

• 免許の取消処分を受けた
• 廃業等の届出をする
• 免許換えにより従前の免許証が執行した
• 再交付を受けたあとに紛失した免許証を発見した

免許証の承継について

免許証はその人や法人に対して交付されるものであり、相続や合併等によって承継されるものではありません。

また、個人である宅建業者が法人化する場合も、設立された会社は法律上「別人」なので、法人として改めて免許を受ける必要があります。

免許換えについて

免許換えとは、事務所が増えたり減ったりしたことで、免許権者が変わることをいいます。

免許換えには3パターンあります。

国土交通大臣から都道府県知事に免許換えする場合

例えば大阪府と京都府に事務所があった法人が、景気が悪いので京都府の事務所をたたんで、大阪府の事務所のみで営業することになった場合です。

この場合、もともと国土交通大臣免許だったものを大阪府知事へ直接免許換えの申請を行う必要があります。

都道府県知事から国土交通大臣に免許換えする場合

今度は逆に、大阪府のみに事務所を置いていた法人が、景気がいいので京都府にも事務所を置くようになった場合です。

この場合は、大阪府知事免許から国土交通大臣免許に、国（地方整備局）へ直接免許換えの申請が必要です。

都道府県知事から別の都道府県知事に免許換えする場合

最後は大阪府のみに事務所を置いていた法人が、東京進出のために、大阪府の事務所をたたんで、東京都に事務所をかまえるようになった場合です。

この場合は、大阪府知事から東京都知事免許へと、直接東京都知事へ免許換えの申請が必要です。

廃業等の届出について

宅建業者が宅建業をやめるときには、届出をしなければいけません。

届出事由	届出義務者	期限	免許失効タイミング
死亡（個人）	相続人	その事実を知った日から30日以内	死亡時
破産手続開始の決定	破産管財人	その日から30日以内	届出の時
廃業（法人）	代表役員	その日から30日以内	届出の時
廃業（個人）	本人	その日から30日以内	届出の時
法人の解散	清算人	その日から30日以内	届出の時
法人の合併による消滅	消滅会社の役員であった者	その日から30日以内	合併の時

みなし宅建業者について

宅建業を営むには免許が必要ですが、例外として免許が不要になる場合があります。

具体的には、次の表のA欄の者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、Bの者が宅建業者とみなされます。

A	B
死亡した宅建業者	相続人
宅建業者でない法人と 合併して消滅した宅建業者	合併後の法人
免許を取り消された 宅建業者	宅建業者であった者
廃業した宅建業者	宅建業者であった者
免許の効力がなくなった 宅建業者	宅建業者であった者

みなし宅建業者は、あくまでも締結済の契約に基づく取引に限り結了することが許されています。

そのため、新しく住宅の販売や広告等を行うことはできません（その場合は免許が必要）。

免許がなくても宅建業ができる団体

宅建業を営むには免許が必要ですが、特例として免許を受けなくても宅建業を営むことができる団体があります。

無免許営業、名義貸しについて

宅建業には免許があるので、当然ですが無免許営業や名義貸しは禁止されています。

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お疲れ様でした。次の記事では「宅建業の免許の欠格要件」について一緒に勉強しましょう！